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发布时间:2019-11-22  来源:中国房地产网  
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《中国房地产报》年终特刊:市场走势研判

----全国房价分化加剧 平稳上涨与稳中下降交错发展

中房报研究员 鞠晓波

 

中国的房价三四年一个小周期,10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2016年,一线城市房价或延续2015年的上行趋势,平稳上涨。而二三四线城市整体房价或出现稳中下降。从10年长周期来看,中国房价将稳中上行,但各城市间分化现象依然存在。

全国城市房价分化表现在:一线及热点二三线城市具上涨动力,部分三四线城市存下跌预期。

 

 

一线与热点二三线城市房价将上行

一线城市的房价上行趋势已成为行业共识。人口基数,供求关系,都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响,未来豪宅化趋势已相当明显。

此外,在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股,这是基于人口流入的判断。一项数据显示,人口流入高度集中在三大都市圈,人口流入超过100万的13个城市,三大都市圈就占了8个,长三角有沪苏,珠三角有广深莞佛,环渤海有京津。庞大的人口基数,必然对当地房价带来上涨空间。

从供需比来看,同策咨询研究部的数据显示,供需比偏低的城市中,上海2014年常住人口达到了2425.68万人,人口基数多,且处于稳定增加状态。由于上海是整个长三角地区经济中心,产业聚集效应明显,而且2014年其城镇人均可支配收入达到了47710元,在国内位于前列,这些都会对其未来的潜在需求构成有效支撑。

而在个别重点二线城市,也出现了较好的趋势。以天津市为例,尤其是滨海新区经济发展速度快,是京津冀地区中的重要一极,而且其人口规模庞大,但天津的住宅供给量和库存量也较大,故其供需比较为均衡。

据中国指数研究院的分析,一线城市由于经济发展良好,人口聚集力较强,住宅价格存上涨动力。此外,今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市,将带来新建住宅产品向中高端发展,从而推动未来住宅价格的提升。

一线城市以北京为例,润泽墅郡销售总监吴优对中国房地产报记者表示,2016年北京的楼市应该还会好一段时间,因为从2010年限购到2016年会释放一批购房客户,在2016年应该还会延续刚需的旺盛,但是高端房产会有些遇冷,因为高端客户被消耗过多了。整体来说北京的楼市应该在2016年相对稳定,而高端市场会淡一些。

同策咨询研究部总监张宏伟分析,对于北上广深四大一线城市来说,由于经济发展快,有更多的就业机会,人口持续流入,未来的住宅需求将保持平稳上升,但由于城市规模的限制,供地将会受到一定限制,所以供需比较低。 部分二线城市,如福州、合肥、石家庄供需比也在1.1以下,像合肥和石家庄这种区域性城市,人口流入较快,其住宅需求也较大。供需比低的城市,未来房价有可能会继续上涨。

 

二三线城市房价将整体下行

尽管个别二三线城市依据自身的各种优势条件,房价趋势存在上涨动力,但从整体二三线城市的趋势来看,仍有多数城市并不乐观。城市分化现象明显。

以二线城市为例,中国指数研究院的数据显示,二线城市商品住宅市场分化明显,除武汉、南京等热点城市外,兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化,房价将保持相对平稳;东北地区城市楼市疲软,库存去化压力较大,房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外,大部分住宅价格存在下跌预期,部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企,部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市,市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流,2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期,但不会出现断崖式下跌。

重点二线城市中,成都、厦门、天津、杭州、西安、南京,排名位于中上游,经济发展程度较好,基本上属于人口导入型城市,也具备一定的投资价值。比较重要的二线城市中,武汉、苏州和重庆,供需比排名位于中游,主要原因在于这三个城市土地供给量偏大,导致其供需比上升。东北城市和部分西北城市,供需比偏高,城市投资价值较低。东北的城市哈尔滨、长春、沈阳、大连,由于人口外流以及经济发展状况不佳,需求减少,加之沈阳、长春等城市库存较高,所以供需比普遍偏高;青岛、呼和浩特等城市由于库存高企,目前主要处于去库存状态。

据中国指数研究院分析,2016年,不同城市房地产市场发展将更加差异化,部分三线城市或面临库存去化压力,或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响,房价将面临下跌预期。

国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘勇对于未来5年房价趋势,判断认为,焦点不在一线城市,一线城市涨得再高都没问题,就算交房地产税也只是抑制一下房价。中国房地产的本质问题还是在二三线城市,这些城市需要就地城镇化,把配套发展起来。而一线城市就是要疏散功能到周边小城市。

润泽墅郡销售总监吴优认为,二线城市的房价走势是平稳之后缓步下降,三四线城市下跌。尽管政府出台了一系列的刺激性政策,但不管政策怎么出,从实地来看,部分二线城市房子已经过剩,超过了市场需求。

“以前房子过剩,大家还会买是为了升值,而不是为了自住。但是现在中国房地产的走向,很难有投资需求,如果没有投资价值情况下,需求和供应之间的比例被破坏,原来这个比例是正常的,因为原来开发商生产的房子,由投资客户和自住客户两种需求加在一起来消化,但是现在投资需求被限制,供需关系就是供过于求。”吴优表示,最主要一点是国家掐断了大家之前对房产投资的想法。

“房价趋势,现在看,走势有升有降,总体上只要中国经济保持平稳,老百姓的收入保持平稳的增长状态下,房价也会随着物价指数上涨而变化,收入的增长速度和房价的增长速度达到一个平衡点。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌分析,从长远看,未来10年20年,房价稳中有升是大概率的事件。这个过程中,有波动,难免有时上涨快一些,有时上涨慢一些,甚至有时还会有下降。

吴优认为,从未来5年的趋势看,其实供需关系才最重要的,北京上海这种一线城市房价还是上涨,但是很多二线城市就难以顶住,三四线城市再怎么出政策,效果都微乎其微。除非政府在政策上有一个导向,让大家重新相信房地产还是可以投资的,不然大势上仍会下行。

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